Vous désirez acheter un bien dans le cadre votre activité d’entreprise ? Vous n’échapperez pas aux démarches de demande de prêt immobilier professionnel ! Pourtant, la recherche de financement reste une étape redoutée par les investisseurs. Alors pour emprunter dans les meilleures conditions et renégocier les meilleurs taux pour votre crédit, nous allons vous dévoiler 5 conseils pour obtenir plus facilement votre prêt immobilier professionnel et optimiser la rentabilité de votre investissement !
Et en prime : nos recommandations sur des modes de financement complémentaires du prêt immobilier professionnel.
4 conseils et un petit secret pour obtenir un crédit et négocier votre offre de prêt
Préparez votre projet immobilier
Décrocher un prêt immobilier professionnel, cela signifie défendre son projet devant un établissement de crédit ou un partenaire bancaire. Vous devez donc parfaitement maîtriser votre sujet et construire un argumentaire complet : le bien concerné, la localisation, la plus-value potentielle à la revente du bien, le montant des loyers prévus en cas de bail commercial, etc. Pour obtenir un déblocage de fonds, l’organisme de prêt doit être convaincu de la solidité et de la rentabilité de votre projet. Parmi les biens immeubles à caractère professionnel, on retrouve tous les bâtiments et constructions utilisés dans le cadre de l’activité de l’entreprise : bureau, local commercial, entrepôt, cabinet, etc. Vous devez donc mettre en avant leur usage prévu et leur utilité auprès de l’établissement bancaire.
Pour un commerce, en particulier, évoquez les activités concurrentes ou complémentaires à proximité, le trafic piétonnier ou motorisé, et qualifiez le potentiel de chalandise de la zone. Si des commerces essentiels manquent dans un rayon de 5 km, comme une boulangerie, cela dessine une opportunité ! A l’inverse, la présence d’activités concurrentes n’est pas toujours un obstacle : on connaît tous ces rues du luminaire que la concentration de commerces concurrents transforme en destination de choix pour les consommateurs. De même, si vous pouvez prouver que la zone que vous visez comporte des commerces de niveau de gamme similaire à la vôtre, cela prouve qu’une clientèle est prête, a les moyens et l’appétence pour ces produits.
💡Astuce : vous pouvez demander ce type d’études à des néo-agents en immobilier professionnel qui mettront à votre disposition et analyseront avec vous cette data pour étayer votre projet. Les annonces Lisy, comme celle de ce bureau en vente à Mulhouse, indiquent en outre tout l’environnement à proximité !
Déterminez votre profil emprunteur
La seconde étape pour réussir son prêt immobilier professionnel, c’est de bien définir son profil emprunteur en amont. À quels avantages pouvez-vous prétendre ? Quelle est votre situation financière, l’état de votre trésorerie ? En intégrant déjà toutes ces variables dans la présentation de votre dossier, vous prouverez votre sérieux.
Pour tous les professionnels, et pour un démarrage d’activité en particulier : partagez votre business plan avec votre banquier. Présentez-y par écrit :
- les objectifs de votre société, même si elle existe déjà ; son activité, l’équipe, ses clients, ses fournisseurs, son développement géographique,
- mais aussi sa structure de financement, une projection mensuelle des 3 prochaines années et enfin un résumé de l’activité des 2 années précédentes. Veillez à présenter une tenue exemplaire de vos comptes des 3 à 6 mois précédant le rendez-vous, pour prouver votre bonne gestion budgétaire.
Le banquier auquel vous vous adressez doit être emballé par le projet. A ce titre, n’oubliez pas de préparer des visuels pour rendre la présentation de votre société et son business plan plus amènes !
✨Ca, c’est pour l’atout séduction de la forme : mais pour mettre toutes les chances de votre côté, sur le fond, votre banquier doit bien avoir en main les états financiers certifiés par un expert comptable, et les projections financières futures. Musclez votre business plan avec des points d’analogie par rapport à l’activité que vous lancez et dont vous voulez démontrer la pérennité.
N’oubliez pas de mentionner votre capacité d’emprunt, puisque la majorité des partenaires financiers applique la règle des 33 % d’endettement : l’emprunteur ne doit pas se charger d’un emprunt dont le montant serait supérieur à un tiers de ses revenus nets mensuels. Si vous avez différents crédits déjà contractés, le regroupement peut être une bonne idée pour structurer vos dettes professionnelles.
Enfin, il arrive parfois que la banque demande une caution sur le prêt. Notre recommandation est claire : ne jamais vous exposer en tant que personne physique sur votre patrimoine personnel dans le cadre d’un emprunt bancaire professionnel ! Il vaut mieux payer plus d’intérêts et ne pas faire prendre le moindre risque à votre famille.
Renseignez-vous bien sur les taux pratiqués
Le taux de crédit immobilier obtenu est important dans la rentabilité de votre investissement. Vous devez donc vous renseigner sur les taux pratiqués dans votre région et à l’instant T avant de demander votre prêt immobilier professionnel. Grâce à la nouvelle interdiction pour un établissement bancaire d’exiger la domiciliation des comptes de l’emprunteur pour lui octroyer un crédit, il est possible de faire jouer la concurrence.
Utilisez des simulateurs en ligne pour comparer rapidement les offres d’emprunt à taux fixe et taux variable, mais aussi les conditions demandées en termes de mensualités et de durée du remboursement. Vous pouvez également faire appel à l’intermédiaire de courtiers pour trouver les meilleures offres de financements (il faut alors intégrer les frais de courtage dans son budget).è
Assurez votre emprunt
Il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur, mais beaucoup d’établissements bancaires l’exigent pour les prêts immobiliers professionnels, qui induisent généralement des montants importants. Il existe de nombreux types d’assurance-crédit qui permettent d’être protégé en cas d’imprévu, comme en période de chômage ou encore lors d’une revente suite à un décès ou une séparation. Examinez les différentes offres pour trouver le meilleur contrat d’assurance. Si vous désirez en changer, la durée du préavis et la date de modification peuvent être différentes selon l’ancienneté du prêt. De nouveau, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un conseiller en prêts ou de courtiers financiers pour vous accompagner dans ces démarches.
Le petit secret : construisez une relation privilégiée avec votre banque
On ne le dit pas assez souvent : passer par sa banque classique est aussi une excellente solution. Ne cherchez pas midi à quatorze heures : en premier lieu, partagez votre projet immobilier avec votre banque ! Certes, ne vous empêchez pas d’aller voir des courtiers pour la challenger ; mais, sur le long terme, cette stratégie est souvent payante, par exemple pour obtenir des Prêts Garantis par l’Etat (PGE).
En effet, si les néo-banques dans l’immobilier professionnel comme Qonto ou Shine comportent des avantages très attractifs, elles n’accompagnent pas les professionnels dans leurs emprunts. Si vous placez intégralement l’argent de votre entreprise dans une société qui package des cartes de paiement en marque blanche, vous ne pourrez pas obtenir ce type de prêts bancaires pour votre entreprise. Or, ils sont très intéressants, car garantis en partie par l’Etat même si la banque fait faillite !
Les modes de financement complémentaires du prêt immobilier professionnel
Les fonds propres
Afin de diminuer la durée du prêt et le montant des mensualités, vous pouvez utiliser vos ressources financières propres en complément de votre prêt immobilier professionnel. Vous pourrez ainsi financer l’achat de votre immobilier d’entreprise avec le versement d’un apport en nature pour valider l’emprunt et rassurer l’organisme prêteur.
Néanmoins, lorsque les taux sont bas, privilégiez l’emprunt à l’apport ; d’autant que ce dernier peut vous permettre d’investir dans l’équipement et de faire grandir votre entreprise, dans une logique d’exploitation pour améliorer vos opérations et investir sur le long terme. Dans les limites des ratios d’endettement, bien sûr.
Le crédit-bail immobilier
Parmi les solutions très appréciées des professionnels, on retrouve le crédit-bail : il consiste à louer une construction en versant des redevances au propriétaire, souvent une entreprise de leasing. À la fin de la période de location, vous avez l’opportunité d’acquérir le bien grâce à une option d’achat. En clair : une banque achète pour vous, se porte garante dans le cas où vous feriez faillite, et, à l’issue du prêt, vous pouvez devenir propriétaire.
L’accès à ce type de financement pour un crédit immo est plus simple que le prêt immobilier professionnel classique, et vous n’avez pas à supporter les obligations inhérentes au statut de propriétaire. C’est une opportunité très maline, ouverte à la négociation et à un vaste éventail de contrats !
Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) n’est normalement pas accessible pour les professionnels, puisqu’il est réservé aux ménages aux revenus faibles ou modestes. Cependant, si vous désirez travailler depuis chez vous et financer l’achat de votre maison ou appartement avec le prêt à taux zéro, il est possible d’y être éligible afin de remplacer l’obtention d’un prêt immobilier professionnel avec taux d’intérêt et frais bancaires.
Ces conditions strictes sont énumérées dans l’article R31-10-6 du Code construction et habitation dont voici l’extrait qui nous intéresse : « Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l’une des personnes mentionnées au b de l’article L. 31-10-4 que lorsque la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % de la surface financée initialement par le prêt. L’établissement de crédit ou la société de financement est informé par l’emprunteur de l’exercice de cette activité dans des conditions définies par un arrêté des ministres chargés du logement, de l’économie et du budget. ».
Bien réussir son prêt immobilier professionnel : ce qu’il faut retenir
Pour obtenir votre prêt immobilier professionnel, vous devez donc soigner votre projet et déterminer en amont tous les détails de votre investissement. Afin de maîtriser la négociation du prêt et le baromètre des taux immobiliers appliqués, peaufinez bien votre profil emprunteur. Avec un projet solide et un business plan détaillé, la souscription à un emprunt professionnel ne devrait pas poser de problème !
Et n’oubliez pas ces deux astuces :
- pour ouvrir un commerce, appuyez votre étude sur de la data concernant la zone de chalandise du local visé, fournie par votre agent immobilier.
- challenger sa banque, oui, mais sans oublier de construire une relation privilégiée avec elle afin d’obtenir plus facilement des opportunités par la suite, comme les Prêts Garantis par l’Etat.
Lisez aussi : Comment trouver le bon local professionnel ? et Quel prix pour assurer un local commercial ?
