En tant que locataire d’un local professionnel, ou en tant que propriétaire-occupant selon votre secteur d’activité, vous êtes soumis à obligation d’assurance professionnelle et avez du mal à estimer le budget nécessaire ? Le devis d’un pack assurance professionnelle multirisque permet de couvrir d’un côté votre responsabilité civile, et de l’autre votre local ainsi que les équipements et les biens qui s’y trouvent : le tarif de ces deux types d’assurances professionnelles dépend donc de multiples éléments.
Alors, quel est le prix d’une assurance local commercial ? En tant que chef d’entreprise ou en tant que locataire, comment trouver l’offre la plus intéressante pour répondre à mon obligation vis-à-vis du propriétaire-bailleur, mais surtout protéger mon activité professionnelle en cas de sinistre ?
Au micro de Lisy pour faire le point et vous apporter un conseil approfondi, un expert doté d’une éthique professionnelle rare : Stéphane Migaud, juriste, fort d’une expérience de 25 ans dans le conseil, responsable de projets au sein de la Direction Entreprises, Associations et Collectivités de la MAIF, n°1 de la relation client du secteur assurance depuis 17 ans* (et qui, c’est important de le préciser tout net, n’a aucun intérêt commercial commun avec Lisy).
Que couvre une assurance local commercial ?
Les garanties indispensables
Également appelée assurance multirisque (mais à distinguer de l’assurance responsabilité civile professionnelle), l’assurance local commercial permet d’être indemnisé.e en cas de dommages causés à vos locaux commerciaux, mais aussi à votre matériel et vos équipements, votre mobilier et vos marchandises. Dès souscription, veillez à solliciter une attestation d’assurance qui officialise votre couverture et précise les termes de votre contrat en faisant la synthèse des garanties souscrites.
Le prix d’une assurance local commercial varie selon les garanties optionnelles ou incluses et les extensions de couvertures payantes. Parmi les risques assurés le plus fréquemment, on retrouve :
- des garanties obligatoires dont vous devez justifier la souscription en tant que locataire : les cas d’incendie et dégât des eaux, mais aussi d’explosion ;
- des garanties non obligatoires mais fortement conseillées pour les commerçants : les actes de vandalisme et de vol ; les bris de glaces ou d’enseigne ; les dommages causés par des conditions météorologiques violentes (tempête, neige, gel, etc.) ou des catastrophes naturelles (inondation).
Le conseil de Stéphane Migaud : “Identifier ces besoins supplémentaires spécifiques aux commerçants fait partie de la pratique de 80% du marché de l’assurance. Toutefois, les offres sont très différentes en la matière : si 80% des assureurs incluent le vol dans le socle de base des garanties proposées (forfait tout compris), 20% des compagnies les proposent en option. Cela dépend de la clientèle de la compagnie d’assurances : si cette dernière travaille avec de nombreux commerçants, il est probable que les garanties contre le vol ou le bris de glace fassent partie du socle de base proposé. Ce point a une incidence sur le prix d’une assurance local commercial : vérifiez si votre facture est plus importante avec un socle de garanties “tout compris” ou bien avec un socle de base plus léger et des options supplémentaires”.
Les garanties optionnelles
Concernant la police d’assurance professionnelle, qui protège votre local, la sécurité de la marchandise et du matériel est primordiale. Pour un.e commerçant.e en effet, protéger son stock et son matériel participe à sécuriser son outil de travail et la pérennité de l’entreprise. Il faut donc être attentif.ve à la présence dans le socle du contrat ou à la possibilité de souscrire des garanties optionnelles sur :
- les dommages électriques
- les pertes de marchandises et denrées périssables
- les pertes d’exploitation, garantie qui permet non seulement de compenser la diminution ou l’interruption d’activité suite à un sinistre donc la perte de chiffres d’affaires, mais également de prendre en charge les frais supplémentaires d’exploitation, c’est-à-dire les charges exceptionnelles engagées pour limiter l’arrêt de l’activité et favoriser une reprise dans les plus brefs délais.
“Dans le cadre de ces garanties pertes d’exploitation”, précise Stéphane Migaud, “si l’activité ne peut pas être reprise suite à un sinistre, la souscription d’une option perte de fonds de commerce, qui garantit les dommages lorsqu’une activité subit un arrêt, peut être intéressante”.
Il est donc important de faire un bilan sur vos besoins avant toute souscription, afin de vérifier quelles sont les garanties incluses et optionnelles dont vous avez besoin pour votre activité et faire ainsi un choix éclairé. Nous détaillons plus bas quelques recommandations sur ce bilan, à faire seul.e ou accompagné.e par un conseiller spécialisé.
Ne confondez pas le tarif d’une assurance responsabilité civile professionnelle et le prix d’une assurance local commercial
On a vu que le montant de l’assurance d’un local dépendait du nombre de garanties couvertes, mais certaines ne relèvent pas de ce type d’assurance. Quelques précisions utiles pour éviter toute confusion :
- Quid des dommages corporels que vous occasionnez à un tiers dans le cadre de votre activité ?
Ils ne sont pas couverts par un contrat locaux et biens, mais par votre assurance responsabilité civile (RC) professionnelle. En effet, si un client glisse à l’entrée de votre magasin ou subit une intoxication alimentaire dans votre restaurant, cela relève de la responsabilité de votre entreprise du fait de son activité (produit, service) et donc de votre assurance RC professionnelle. En résumé, le contrat multirisques locaux et biens concerne les dommages que vous subissez vous-mêmes, alors que votre assurance responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés, par votre activité, à des tiers.
- Que recouvre alors une “assurance multirisque entreprise” ?
Cela combine à la fois l’assurance responsabilité civile professionnelle et l’assurance local commercial. Il est en effet possible de regrouper tous ces risques chez un même assureur via un pack souvent appelé “assurance multirisque entreprise”, mais ce n’est nullement obligatoire.
“Pour obtenir la meilleure assurance et le meilleur prix, il peut parfois être intéressant de souscrire deux contrats auprès de deux assureurs différents, notamment via un courtier”, observe Stéphane Migaud.
Les facteurs influant sur le prix d’une assurance local commercial
Quels sont les critères pris en compte par les assureurs pour calculer le montant de la prime d’assurance, qui fait partie intégrante du montant de votre cotisation d’assurance ?
Pour couvrir votre responsabilité civile professionnelle, le tarif va dépendre de votre secteur d’activité et de votre chiffre d’affaires, réalisé ou prévisionnel.
Quant au prix de votre assurance local commercial, il va dépendre de plusieurs facteurs :
- votre statut et la taille de votre entreprise
- le niveau de risque inhérent à l’exercice de votre activité professionnelle
- les locaux concernés : surface, vétusté, localisation, sécurité (le prix de l’assurance local commercial diffère si j’occupe 50 ou 500 m2)
- les garanties souscrites et le niveau de couverture contracté, c’est-à-dire la valeur de rééquipement.
Le rééquipement est une modalité d’indemnisation après un sinistre : dans votre contrat, vous choisissez d’être indemnisé.e sur la valeur à neuf ou non des biens sinistrés. Plus vous êtes protégé.e, plus le prix de l’assurance local commercial augmente. Par exemple, si vous avez perdu une armoire frigorifique dans un incendie, vous pouvez être indemnisé.e en valeur de remplacement à l’identique, c’est-à-dire à neuf pendant 1 à 5 ans puis avec un abattement prenant en compte la vétusté, ou bien vous choisissez d’être indemnisé.e selon une décote proportionnelle à la dévaluation (vétusté) de vos biens.
Là-dessus, quelques repères fournis par Stéphane Migaud : « Le matériel informatique perd 10% de valeur par an ; des pianos et des hottes ont un niveau d’abattement autour de -3% à -5% par an ; tandis que des bureaux et armoires non technologiques gardent sensiblement la même valeur dans le temps ».
Les compagnies d’assurance proposent en général plusieurs devis d’assurance multirisque en fonction du montant de la franchise et de la valeur de rééquipement : plus le tarif est bas, plus courte sera la durée d’indemnisation de la valeur à neuf, et plus haute sera la franchise.
Existe-t-il un prix moyen pour une assurance local commercial ?
Vous lisez parfois, sur certains sites peu scrupuleux, qu’il faut compter 300 € annuels pour contracter une assurance multirisque basique, c’est-à-dire avec le niveau minimal de garanties nécessaires à la couverture de locaux commerciaux pour une auto-entreprise ou une entreprise individuelle. En réalité, ce chiffre est tellement approximatif qu’il en devient faux.
La vérité de terrain est que le prix de votre assurance local professionnel évoluera en fonction du niveau de protection souhaité et de la croissance de votre entreprise. Quelques repères tout de même, à titre purement indicatif :
- pour une TPE occupant un local d’environ 50-100m2 à Dijon, le marché oscillera entre 300 et 500 euros. Mais le tarif ne sera pas du tout le même pour un local de 50m2 occupé par un joaillier que pour un maraîcher bio !
- Pour un restaurant traditionnel de 10 employés et 300K de chiffre d’affaires situé à Lille, le devis pour un socle incendie, vol, bris de glace, perte de marchandise, bris de machine et perte d’exploitation hors pandémie s’élève à environ 250 euros par mois.
- Pour un entrepôt logistique à louer par Lisy de 2300 m2 situé dans le Val d’Oise, l’assurance du bâtiment est estimée par le propriétaire à environ 3500 euros/an.
Hé oui, astuce pratique made in Lisy : certains néo-agents en immobilier commercial comme nous🤙 peuvent préciser sur leurs annonces immobilières détaillées un montant prévisionnel de l’assurance du local, en fonction de l’estimation d’un niveau de risques associé aux activités des locataires ciblés. Pratique, n’est-ce-pas ?
Comment trouver la meilleure assurance ?
Revenons à nos moutons, d’autant qu’il s’agit d’un des conseils les plus importants pour vous : pour dénicher la meilleure offre au meilleur prix pour votre assurance local commercial, mettez les assureurs en concurrence en demandant des devis. Vous pouvez ainsi trouver le tarif le plus intéressant sans rogner sur le niveau de garantie attendu.
Avant cela, une étape indispensable pour trouver la meilleure assurance pour votre activité est de faire un bilan sur vos besoins. Mais vaut-il mieux le faire seul.e, par exemple en utilisant un comparateur en ligne, ou accompagné.e par un conseiller spécialisé en assurances ? D’après Stéphane Migaud, toutes les solutions peuvent être bonnes :
- un comparateur en ligne réunit les offres disponibles sur le marché pour demander des devis d’assurance multirisque rapidement. Il est très utile et a l’avantage de vous laisser plus autonome, tant que vous prenez bien en considération que les comparateurs en ligne ne sont pas neutres, car ils sont très souvent rémunérés par les compagnies d’assurances qu’il mettent en avant.
- un ou une conseillère spécialisée en assurances, qu’on pourrait penser juge et partie car salariée d’une compagnie ou mutuelle d’assurance, doit vous accompagner à réaliser ce bilan et vous permettre de faire un choix éclairé. A cet effet, elle est soumise par la Directive Européenne sur la Distribution d’Assurance (DDA) à une obligation légale de conseil : elle doit vous indiquer tout ce qui est garanti et ne l’est pas, et pouvoir justifier de la pertinence de ses réponses par rapport à vos questions. En effet, avec votre fiche d’informations contractuelles, une conseillère vous transmet un verbatim de vos échanges faisant état de toutes les questions que vous lui avez posées et des réponses qu’elle vous a apportées, afin d’attester de leur adéquation à votre besoin.
- Enfin, vous pouvez également faire appel à un courtier en assurance pour optimiser le prix de votre assurance local commercial. Tout comme la conseillère spécialisée, ce courtier expert est tenu à une obligation de conseil et se charge de négocier les modalités du contrat dans votre intérêt. Pour cela, il peut vous proposer de regrouper les contrats existants afin de supprimer les garanties inutiles ou comprises ailleurs. Inversement, le courtier peut obtenir le meilleur prix pour votre assurance local commercial d’un côté et, de l’autre, pour votre assurance responsabilité civile professionnelle. Ainsi, vous faites des économies et vous bénéficiez d’offres plus intéressantes financièrement. A noter : le courtier est indépendant, dans le sens où il travaille avec plusieurs opérateurs et plusieurs produits assurantiels, mais il perçoit des commissions sur les contrats signés.
5 conseils pour dénicher un tarif d’assurance local commercial intéressant
Afin de vous aider à trouver le juste prix pour votre assurance local commercial, avec des conditions de contrat avantageuses, voici 5 astuces à appliquer lors de votre recherche :
- Réfléchissez soigneusement aux garanties dont vous avez besoin : en fonction de votre budget, vous ne pourrez pas toujours contracter toutes les garanties optionnelles. Prenez le temps d’évaluer les risques auxquels vous êtes les plus exposés pour ne pas les exclure du contrat, sans pour autant surestimer le niveau de garantie nécessaire au risque de payer une prime plus importante.
- Consultez des conseillers spécialisés en assurances et demandez plusieurs devis : ne vous arrêtez jamais à la première offre et comparez les différentes solutions qui s’offrent à vous avant de prendre votre décision.
- Étudiez les modalités du contrat : montant de la prime, conditions de résiliation, plafonds d’indemnisation, exclusions de garanties… Ce sont autant de détails qui définissent la qualité d’une assurance. Certaines offres peuvent être attractives de prime abord, car moins chères, mais elles peuvent cacher des modalités de contrat peu avantageuses pour vous sur le long terme.
- Vérifiez le montant de la franchise : la hauteur des cotisations n’est pas la seule variable financière à calculer. En cas de sinistre, vous restez redevable d’un certain montant. Or, ce dernier influence directement le prix d’une assurance local commercial. Plus votre prime est faible, plus la franchise à payer sera importante. Les offres avec les cotisations les moins chères ne sont donc pas toujours les plus intéressantes.
- Dernier point : afin que votre consentement soit dit “éclairé”, tous ces éléments de décision seront obligatoirement consignés dans une documentation contractuelle, notamment le devis d’assurance multirisque et le Document d’Information sur le Produit d’Assurance (DIPA). Le DIPA (ou IPID dans sa version anglophone) est un document normalisé au niveau européen que chaque assureur doit rendre accessible, un outil facile d’utilisation qui vous permet de comparer les assureurs de façon neutre. “Méfiance si un assureur ne vous le fournit pas spontanément, ou si vous repérez que la construction du document ou ses codes couleurs ne respectent pas le modèle commun à tous les pays européens ! C’est que quelque chose cloche”, alerte Stéphane Migaud.
Prix d’une assurance pour un local commercial : ce qu’il faut retenir
Le prix d’une assurance local commercial dépend de votre secteur d’activité professionnelle, de la taille de vos locaux, de ce qu’ils contiennent, et des garanties incluses dans votre contrat. Il s’agit donc de faire un arbitrage entre votre budget et le niveau de couverture dont vous avez réellement besoin. Un repère tout de même, à titre indicatif : pour un local de 50 à 100m2 occupé par une TPE dans une grande ville en région, comptez de 300 à 500 euros. N’oubliez pas qu’en cas de dommages non couverts par votre police d’assurance, vous ne serez pas indemnisé ! Comparez toutes les offres en ligne ou faites appel à un conseiller spécialisé voire un courtier pour bénéficier d’un conseil, du prix le plus avantageux et exercer votre activité professionnelle l’esprit tranquille.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez une question ou un éclairage à apporter sur l’assurance de votre local commercial !
* Podium de la relation client : Enquête réalisée par BearingPoint et Kantar en décembre 2020 auprès de clients/usagers d’entreprises/administrations, issus d’un échantillon de 4 000 personnes.
Si d’aventure vous souhaitiez en savoir plus sur les offres d’assurance multirisque de la MAIF (responsabilité civile, protection des biens et locaux, garantie contre les pertes financières), vous trouverez ici leur page dédiée aux commerçants, avec des cas très pratiques appliqués à chaque activité professionnelle. Nous ne percevons évidemment aucune commission !
Lisez aussi : Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?
