Une association est une personne morale qui peut avoir recours à la location d’un local afin de pratiquer son activité. Mais quel bail doit-elle conclure ? Peut-elle choisir le type de bail qu’elle souhaite ou au contraire peut-elle se voir imposer la conclusion d’un bail spécifique, car oui, des baux il y en a à la pelle : bail commercial, bail professionnel, bail emphytéotique, prêt à usage, convention d’occupation précaire 🤯
Y a-t-il des baux plus avantageux que d’autres ? On vous dit tout dans notre article car choisir son bail n’est pas toujours une simple histoire de goûts et de couleurs !
Le bail commercial pour une association
Quand est-ce qu'il faut conclure un bail commercial ?
Vous avez trouvé votre local pour exercer votre activité associative et vous ne savez pas si vous devez conclure un bail commercial ? Vous êtes au bon endroit ! ✌️
La faculté ou l’obligation pour vous de conclure un bail commercial dépendra de l’activité que vous exercez dans les lieux loués.
En principe, les associations n’ont aucune obligation de se soumettre au statut des baux commerciaux (régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) et donc de conclure un bail commercial. Toutefois, ce n’est pas aussi simple ! Il existe des situations où le contrat de bail d’une association doit nécessairement être soumis au statut des baux commerciaux : c’est le cas lorsque l’association exploite un fonds de commerce, industriel, commercial ou artisanal et qu’elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ou encore si elle exploite un établissement d’enseignement (voir article L145-2 du code de commerce).
Et en français, qu’est-ce que cela veut dire ? 🤓
- Concrètement, les activités pour lesquelles une association doit obligatoirement avoir un bail commercial sont par exemple celles qui enseignent le Yoga, les arts plastiques, l’équitation, le tennis, la danse ou encore la gymnastique rythmique (Cass.com 8-7-1957 n° 1925). En revanche, n’est pas considérée comme une activité d’enseignement, une association qui enseigne les rudiments de lectures et d’écritures dans une garderie d’enfants (Com. 13 déc 1961, JCP 1962. II. 10). Dans tous les cas, l’association doit avoir obtenu les autorisations et agréments requis.
En conclusion :
- Si vous exploitez un fonds de commerce dans le local qui est loué ou que vous exploitez une activité d’enseignement en tant qu’activité principale, vous avez l’obligation de conclure un bail commercial. Attention : le simple fait que l’association soit assujettie aux impôts commerciaux n’est pas suffisant pour se prévaloir du statut des baux commerciaux (CA Paris, 17 juin 2016, no 14/09633).
- Si vous n’exploitez pas de fonds de commerce dans le local, vous pouvez tout de même choisir d’être soumis à un bail commercial. En effet, ce bail comporte des avantages non négligeables pour le locataire. Il faut alors indiquer clairement dans le contrat que vous souhaitez être soumis au statut des baux commerciaux.
Justement, pour connaître les avantages de conclure un bail commercial, c’est par ici 👇
Quels avantages offre ce type de bail ?
🤔 Mais alors, si je ne suis pas obligé de conclure un bail commercial, quels sont les avantages de conclure un bail commercial me direz-vous ? Bien sûr, vous ne perdez pas le nord !
Le bail commercial permet au locataire de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux. Autrement dit, le bail commercial vous donne accès à de nombreux avantages parmi eux :
- Le droit de renouvellement du bail
- Le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, c’est-à-dire, une somme d’argent que doit vous verser le propriétaire si au bout de 9 ans il ne souhaite pas renouveler votre bail.
- Le recours à la déspécialisation partielle, c’est-à-dire, la possibilité de compléter votre activité par d’autres activités connexes ou complémentaires à celle convenue initialement dans votre bail commercial à la condition de faire connaître votre intention au propriétaire
- Le plafonnement des loyers et l’encadrement de la révision triennale du loyer
- Une durée du bail de 9 années avec la possibilité de résilier à chaque échéance triennale à savoir au bout de 3,6, ou 9 ans en envoyant une simple lettre recommandée au propriétaire 6 mois avant chaque période triennale
- Une répartition des charges bien encadrée entre le locataire et le propriétaire (pour en savoir davantage sur la répartition des charges consultez notre article quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?)
Vous l’aurez compris, conclure un bail commercial comporte des avantages non négligeables et qui représentent une véritable sécurité juridique dès la prise d’effet du bail.
Le bail professionnel pour une association
Dans quel cas la conclusion d’un bail professionnel peut-elle s'imposer à une association ?
Bon et maintenant, si je n’exerce pas d’activité commerciale, existe-t-il des cas dans lesquels je suis tenu de conclure un bail professionnel ? 🤔
En principe, rien n’oblige une association à conclure un bail professionnel.
Toutefois, il existe des cas particuliers dans lesquels une association doit obligatoirement opter pour un bail professionnel (article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), c’est le cas lorsque :
- L’association exerce une activité à titre onéreux, c’est-à-dire rémunératrice et avec la recherche d’un profit.
- L’activité de l’association rentre dans le cadre de la production, distribution ou la prestation de services. C’est par exemple le cas des associations dont l’organisation est similaire à celle d’une entreprise, mais qui n’exercent ni une activité commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Quels avantages offre le bail professionnel ?
Le bail professionnel est dans l’ensemble beaucoup plus souple que le bail commercial :
- Le bail est établi par écrit pour une durée minimale de 6 ans
- Le preneur peut donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois,
- Le bail est reconduit tacitement pour la même durée
- Au-delà de ces éléments, le contenu du bail professionnel relève de la liberté des parties. En clair : dans le cas où les parties n’ont pas prévu une disposition particulière pour régler une situation donnée, il faudra alors se référer aux dispositions du code civil (article 1713 et suivants).
Attention : le locataire n’a toutefois pas le droit au renouvellement de son bail, ni ne bénéficie d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. En ce sens, le bail professionnel est donc moins protecteur des droits du locataire contrairement au bail commercial.
Le bail emphytéotique pour une association
Le bail emphytéotique si vous cherchez une location à très longue durée
Mais que se cache-t-il derrière ce bail au nom si compliqué ? 😣
Concrètement, le bail emphytéotique c’est tout simplement un contrat de location qui a la particularité d’avoir une durée très longue. Et…. vous pouvez nous croire quand on parle de lonnnnnnnnng car il va d’une durée minimum de 18 jusqu’à 99 ans. Avouez que ça vous en bouche un coin 😉
Il est généralement utilisé par les collectivités locales envers les associations sanitaires et sociales afin de permettre la construction, l’extension ou encore la rénovation des structures d’accueil.
Attention : vous ne pouvez pas demander un bail emphytéotique si vous avez l’obligation de conclure un bail commercial ou encore un bail professionnel.
Quels avantages pour le bail emphytéotique ?
–Il garantit à l’association une certaine stabilité dans l’occupation du local pendant la durée du bail qui peut aller de 18 à 99 ans.
-En raison de cette durée particulièrement longue on a coutume de dire qu’il confère au locataire un droit réel immobilier. Autrement dit, l’association locataire peut se comporter comme propriétaire du bien, et ce, durant toute la durée du bail. Par exemple, l’association peut entreprendre de gros travaux ou encore construire sans l’aval du bailleur. Mais attention ! À la fin du bail, l’ensemble des travaux réalisés deviennent propriété exclusive du bailleur, autrement dit l’association locataire ne peut prétendre à aucune indemnité. En outre, l’association doit assumer toutes les charges et contributions qui se rapportent à l’immeuble (par exemple: la taxe foncière, les redevances).
– Un bail emphytéotique ne peut pas prévoir des conditions trop restrictives pour le locataire comme par exemple une interdiction de sous-location (Cour de cassation, chambre civile, 15 mars 1983, Bull. civ. III, n° 74)
– Le loyer est généralement modique
Attention : avant de vous engager sur ce type de bail, vous devez savoir que le bail emphytéotique ne prévoit pas un droit au maintien dans les lieux ou encore un droit de renouvellement comme pour les baux commerciaux.
Le bail civil pour une association
Le bail civil si vous cherchez la liberté contractuelle
Le bail civil est le bail qui est le plus souvent utilisé par les associations qui louent un local pour exercer leur activité. Pourtant, ce bail n’est pas spécialement protecteur des intérêts de l’association-locataire. 🤔
Il est encadré par les articles 1709 et suivants du Code civil, sa particularité est que les parties restent libres d’organiser leur relation contractuelle comme elles l’entendent. Elles peuvent décider de se soumettre aux règles du droit commun, c’est-à-dire aux règles applicables à défaut d’un droit spécial. Autrement dit, si vous n’êtes pas obligé de souscrire un bail commercial ou un bail professionnel, vous pouvez conclure un bail civil soumis aux règles qui figurent dans le code civil.
Une collectivité territoriale peut par exemple conclure un bail civil sur son domaine privé pour mettre à disposition d’une association cultuelle des locaux de son domaine privé pour l’exercice du culte.
Quels avantages pour le bail civil ?
- Le bail civil encadre la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire : les petits travaux sont à la charge du preneur (article 605 du code civil, pour en savoir plus cliquez ici) tandis que les gros travaux incombent au bailleur (article 606 du code civil).
- Pour le reste, les parties sont libres d’organiser leur relation contractuelle
Attention : le bail civil est moins protecteur des intérêts du locataire contrairement au bail commercial (pas de durée minimale du bail, pas de droit au renouvellement, ni d’indemnité d’éviction). De plus, la liberté permise par le bail civil dans l’encadrement des relations contractuelles entre le locataire et le propriétaire connaît certaines limites, car très souvent les clauses sont mal rédigées. Il y a donc un risque de réinterprétation de ces clauses par le juge en cas de litige. Si vous optez pour ce type de bail, soyez donc très précis lors de la rédaction des clauses. Plus particulièrement, celles relatives à la durée et aux conditions de renouvellement du bail, à la fixation du loyer et à ses modalités de révision, au montant du dépôt de garantie et à l’état des lieux.
Les alternatifs aux baux: le prêt à usage et la convention d'occupation précaire
Sachez qu’il existe aussi d’autres alternatives aux baux qu’on a pu découvrir jusqu’à maintenant. 👀
On pense notamment au prêt à usage appelé aussi commodat. Il est défini par l’article 1875 du Code Civil comme « un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi ». Oui, vous avez bien compris, on vous prête un local que vous vous engagez à restituer et le tout gratuitement ! 👌 Mais attention ! La conservation des lieux et les dépenses relatives à l’entretien sont à la charge du locataire. Toutefois, les « grosses réparations » restent à la charge du prêteur. Le commodat peut prendre fin à tout moment à la demande de l’une des parties, et généralement lorsque l‘activité cesse.
Enfin, il existe ce qu’on appelle la convention d’occupation précaire, définie par l’anil comme “ le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique “. Autrement dit, le bailleur accorde à l’association locataire le droit d’occuper son bien de manière provisoire, en contrepartie d’un montant dérisoire. Si vous cherchez un local de façon temporaire et un montant du loyer modique, ce modèle de contrat pourrait vous convenir.
Conclusion :
Il existe une multitude de baux pour recourir à la location d’un local associatif. Certaines dispositions sont d’ordre public, c’est-à-dire que certains baux sont obligatoires pour certaines associations en fonction de l’activité exercée dans le local (ex : bail commercial pour un établissement d’enseignement, bail professionnel si vous exercez une activité onéreuse qui n’est pas commerciale industrielle ou artisanale). Comme nous l’avons vu plus haut, le bail commercial a l’avantage d’être très encadré et donc juridiquement plus protecteur pour l’association locataire. Le bail professionnel est également relativement encadré mais il reste néanmoins beaucoup plus souple que le bail commercial. En effet, le bail professionnel donne beaucoup plus de libertés aux parties pour organiser leur relation contractuelle. Dans les autres cas, les parties peuvent choisir de se soumettre volontairement à un bail spécifique (bail commercial, bail professionnel, bail civil, bail emphytéotique…). Ce choix devra néanmoins faire l’objet d’une clause dans le contrat qui devra stipuler de façon claire et non équivoque la volonté de s’y soumettre d’un commun accord.
