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Réduire la consommation d’énergie de son parc tertiaire

Par Joane Eftekhari
Publié le 8 septembre 2023
Lecture de 3 min
Réduction d'énergie
Table des matières

Cela fait maintenant 1 an que OPERAT collecte des données sur la performance énergétique des bâtiments tertiaires. 1 an que les propriétaires et les locataires assujettis déclarent leur consommation d’énergie sur la plateforme et qu’ils reçoivent des recommandations visant à la réduire.

Alors, où en est le Dispositif Éco Énergie Tertiaire sur le terrain ? Et la RE2020 ? 

Est-ce que des conseils ou des actions pour atteindre les objectifs de réduction ont déjà pu transparaître et porter leurs fruits ?

Rénovation énergétique du parc tertiaire : que font les propriétaires et les locataires pour atteindre la sobriété énergétique ?

Le dispositif éco énergie tertiaire a pour finalité la rénovation du parc de bâtiments vétustes de plus de 1000 m². 

Avec ce dispositif éco, les contraintes sont importantes. Le propriétaire et le locataire sont conjointement responsables de leur bilan énergétique, l’un pour les modalités structurelles des usages du bâtiment, l’autre pour les modalités de consommation. 

Conséquence n°1 ➡️ Certains occupants préfèrent parfois déménager pour ne pas avoir à répondre à des obligations trop lourdes. 

Conséquence n°2 ➡️ Les propriétaires commencent à prendre conscience des attentes et des efforts à réaliser dans l’ancien. Le marché de l’immobilier tertiaire étant en crise, le dilemme consiste soit à vendre à bas prix, soit à financer des travaux importants.

Force est de constater que les efforts fournis actuellement ne sont pas assez importants pour atteindre les objectifs. L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) comptabilise une progression de 1.6% alors qu’il faudrait 3% pour réaliser l’objectif de 40% de réduction des consommations d’ici à 2030.

Bonne nouvelle cependant, il serait possible d’atteindre les 5% annuels. Et en plus, il est possible de mutualiser la performance à l’ensemble du parc immobilier détenu.

On vous explique tout …

L’efficience énergétique d’un bâtiment tertiaire rénové

Parc tertiaire

Un propriétaire connaît les points faibles de son immeuble ou de son local, grâce au DPE ou à l’audit énergétique.

Mais ce qui est intéressant c’est de savoir comment son patrimoine va se comporter après rénovation.

Effinergie et l’Observatoire BBC facilitent la manoeuvre, en offrant un module très visuel de ce qu’il advient des consommations d’un bâtiment rénové aux normes BBC Effinergie, au travers des 5 usages : chauffage, ventilation, éclairage, refroidissement et eau chaude sanitaire (Ecs).

On s’aperçoit qu’un bâtiment même rénové aura toujours une consommation plus élevée qu’un bâtiment neuf. Et on s’aperçoit aussi que les 3 grands postes de consommation sont :

  •  L’éclairage 💡
  • Le chauffage ♨️
  • La ventilation 🔄

Pour réduire la consommation du parc tertiaire, il faut donc agir sur ces trois usages en priorité.

Et saviez-vous qu’il existe un championnat de France des économies d’énergie ? Et que les applications ont été testées dans le tertiaire ?

➡️ Et bien ce championnat CUBE nous apprend qu’on ne peut pas atteindre les objectifs si on n’inclut pas les occupants et si on n’agit pas sur l’exploitation. Si on impose quelques règles en interne, on peut alors réaliser de 5 à 10% d’économie par an. Les lauréats ont réussi à réaliser 50% d’économie !

Donc même avec seulement 5% d’économie par an, on atteint les 35% d’ici 2030.

C’est incroyable ! Et voici comment les atteindre 👇

Les éco-gestes et les changements de système d'exploitation dans le parc tertiaire

Le CEREMA est un organe public qui accompagne l’État vers la croissance verte.

Il fait des préconisations basées sur l’expérimentation et voici les secrets qu’il nous livre pour non seulement atteindre, mais même dépasser les obligations fixées par le décret. 

👉🏻 4 leviers à optimiser :

  • L’exploitation et la maintenance,
  • Les écogestes des usagers,
  • La performance énergétique de l’enveloppe,
  • Revoir les équipements de chauffage.

 

Les actions à TRI (temps de retour sur investissement) rapide 

Ce sont ces actions dont les retours sont attendus sous 3 ans maximum, qui vont permettre de réduire rapidement de 20% la consommation d’énergie. 

Elles sont plus faciles à mettre en œuvre, à mesurer et à suivre.

Il s’agit d’agir sur : 

  • La qualité et l’exploitation des équipements 
  • La sensibilisation aux éco-gestes des occupants.
  • La mise en place d’une gouvernance environnementale bipartite entre le bailleur et le preneur.
  • La mise en place de simulations dynamiques pour vérifier le confort adaptatif lié aux écarts de température.
  • La révision et la modernisation des systèmes techniques.

 

Plus concrètement, il faut que les réduits de chauffage et de ventilation soient en cohérence avec l’occupation. Il faut pouvoir moduler la température d’une pièce à l’autre et donc changer les thermostats. 

L’occupant doit mettre en place un suivi de gestion afin de réguler la ventilation et de gérer l’éclairage.

À ce niveau d’implication, un SME (Système de management de l’énergie aussi appelé EMS) paraît indispensable.

Les actions à TRI long

Il s’agit ici d’une planification à plus de 4 ans afin d’atteindre les objectifs plus importants (-60% en 2050). Les gros travaux, comme prévus notamment dans le bail commercial, doivent être pris en charge par le propriétaire en priorité comme suit :

  • Le niveau d’isolation.
  • Les menuiseries.
  • Les toitures et les sous-sols très humides.
  • La modification des équipements de chauffage : installation d’une pompe à chaleur par exemple, qui permet un contrôle plus efficace des températures.
  • Autres points sensibles du bâtiment.

 

Le point névralgique ici sera le financement, que l’on peut évaluer grâce à la RTE. Un rendez-vous avec l’ADEME ou le CEREMA permet d’obtenir des informations utiles sur les aides en cours.

 

Les bons élèves de la performance énergétique des bâtiments et leurs astuces

 

Grâce aux championnats CUBE, Orange se distingue en remportant la première place. L’entreprise française ne s’en cache pas : elle a mis en place une feuille de route validée par une instance scientifique reconnue mondialement. 

Une action concrète à impact est l’adoption du free cooling pour ses data-centers, qui évite le recours à la climatisation artificielle.

La Poste Immobilier est couverte de trophées et nous fait profiter de son expérience. Deux actions ont permis d’obtenir des résultats : 

🙂La sensibilisation des usagers aux éco-gestes (et oui, ça marche vraiment)

🙂L’installation de robinets thermostatiques permettant d’adapter le chauffage à l’occupation réelle du bâtiment.

LP Immobilier s’est fait accompagner par Sobre Énergie.

Le neuf, la construction et les énergies renouvelables

La RE2020 vise la neutralité carbone des bâtiments neufs.

Or pour l’instant la construction des ces bâtiments revient cher. Et si les investisseurs demandent des devis pour construire un parc immobilier à faible impact environnemental, le prix des matériaux les contraint à revoir leurs ambitions à la baisse.

Emménager dans un bâtiment labellisé BBC, BREEAM, HQE, LEED, BEPOS et certifié E+C-, ça coûte cher.

C’est d’ailleurs ce que nous confiait Stéphane Berry, Directeur du développement chez GEFEC, un promoteur spécialiste de la construction et de la rénovation dans le tertiaire : la RE2020 a été bien comprise et a donné des ailes aux investisseurs qui ont fait designer des immeubles de haute qualité environnementale, durables et très économiques à leurs architectes.

Pour finir, étant donné le peu de leviers financiers disponibles pour couvrir ce type de budgets, l’investisseur a recours à des équipements  facilement  accessibles comme : 

  • Les toitures végétalisées.
  • Les panneaux photovoltaïques.
  • L’utilisation de matériaux biosourcés pour certaines parties de la construction.
  • L’électrification des parkings pour accueillir des véhicules électriques. 

Enfin, entre 2 labels ou certifications, le plus simple à obtenir est souvent privilégié. Comme le BBC ou la HQE (hors HQE-BD qui va devenir la norme).

 

La data : un des rares leviers pour améliorer la consommation d’énergie dans le neuf

Il ne s’agit plus d’améliorer, mais de maîtriser. Et pour maîtriser, il faut connaître parfaitement le comportement des usagers et du bâtiment. Donc avoir accès à un niveau d’information que seuls les capteurs permettent de collecter.

BNP Paribas gère le patrimoine que l’entreprise a construit. Elle propose aussi des ISR et se doit de trouver sans cesse des solutions pour répondre à ses engagements et se conformer à ses labels.

Ses retours d’expérience sont donc très intéressants. 

Elle a noué un partenariat avec iQspot qui sont des capteurs qui détectent en temps réel la consommation de chauffage et d’eau et permettent au responsable technique du bâtiment d’agir sur une anomalie constatée très rapidement.

Cette solution permet d’économiser jusqu’à 16% d’énergie, alors même que le bâtiment est vertueux.

OPERAT est-il assez avancé pour apporter des solutions ?

Parc tertiaire et plateforme Operat

Ce ne fut pas simple de découvrir l’univers d’OPERAT et le nouveau vocable utilisé par l’ADEME comme l’EFA (Établissement Fonctionnel Assujetti). Puis de découvrir l’univers des déclarations et choisir s’il fallait mieux atteindre les objectifs en valeur relative (Crelat) ou en valeur absolue (Cabs).

Cette année, vous avez jusqu’au 30 septembre 2023 pour déclarer la deuxième échéance, qui nourrira l’outil avec encore plus de données. Les conseils personnalisés de l’ADEME seront de plus en plus pertinents pour chaque EFA.

Une nouveauté : dorénavant les assujettis recevront une notation Éco Énergie Tertiaire leur permettant de situer leur performance dans le grand cycle de la transition. Une couleur et un pictogramme feront prendre conscience des progrès réalisés ou à réaliser. 

Réduction de la consommation du bâtiment tertiaire : objectif Crelat ou Cabs ?

Avant de comprendre comment agir sur la facture énergétique, il faut savoir ce qui sera évalué car votre stratégie dépend directement des objectifs fixés par l’ADEME.

Vous pouvez choisir : 

  • La déclaration en valeur relative Crelat : vous déclarez sur Operat vos consommations et vous vous engagez à les réduire de 40%. Cette méthode convient pour les bâtiments énergivores car l’autre méthode impose des seuils drastiques de consommation.
  • La déclaration en valeur absolue Cabs : Ce mode de calcul est complexe et prend en compte de multiples critères endogènes et exogènes qui sont ensuite convertis par le système en un seuil maximal de consommation finale. Il convient mieux aux bâtiments neufs ou rénovés, déjà optimisés. L’activité de bureaux et les bâtiments à usage tertiaire privé sont intégrés alors qu’on attend toujours l’arrêté fixant les seuils de certaines activités énergivores comme les data-centers. 

 

Analyse des consommations énergétiques 2022 : panorama du secteur tertiaire

Malheureusement il est trop tôt pour connaître les relevés OPERAT même si l’ADEME a bien prévu d’agréger les données à des fins de benchmark. Ce n’est donc pas encore un véritable outil stratégique mais on peut quand même évaluer la consommation énergétique de son parc tertiaire grâce aux datas open-source mises en ligne par l’organisme. 

On s’aperçoit que la baisse de la consommation d’énergie démarre dès 2015.

Les causes manifestes :

  • L’arrêt du fuel et des combustibles fossiles avec un parc tertiaire qui se chauffe au gaz ou à l’électricité. Le gaz étant d’ailleurs le mode de chauffage le plus utilisé dans les bureaux.
  • Le passage à l’électrique pour les autres usages du bâtiment. 
  • L’application de la loi de transition énergétique vers la croissance verte dès 2015.
  • L’application du décret tertiaire dès 2019 issu de la loi Elan de 2018.

On peut facilement identifier la première cause de la réduction des consommations d’énergie : le recours massif à l’électricité.

Enjeu ambitieux mais pas impossible

D’ici un an ou deux, OPERAT sera véritablement l’outil à consulter pour optimiser la consommation énergétique des bâtiments tertiaires.

Les efforts réalisés depuis 2015 portent déjà leurs fruits. 

Les chiffres nous montrent que l’occupant a un rôle déterminant à jouer et qu’il n’est pas nécessaire de dépenser beaucoup pour finalement arriver à des résultats concrets.

Joane Eftekhari
Inbound manager – Ex juriste
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