Fraîchement propriétaire ou locataire d’un local à usage professionnel, vous souhaitez y entreprendre des travaux de rénovation. Par où commencer ? Connaître le taux de TVA en vigueur, savoir si vous êtes soumis au taux réduit : autant de questions qui transforment votre projet en un vrai casse-tête, et c’est bien compréhensible.
Quels travaux sont pris en charge par un propriétaire ou un locataire ? Quel taux de TVA est applicable dans votre cas et quels sont les travaux concernés ?
TVA d'achat et TVA de vente
Avant de vous jeter dans le grand bain, reprenons les bases. Qu’est-ce que la TVA ?
Il s’agit d’un impôt indirect qui est payé par les consommateurs et collecté par les entreprises. Cet impôt concerne tous les opérations commerciale réalisées et peut être de deux types :
- La TVA d’achat, dite “déductible”, que l’on peut se faire rembourser;
- La TVA de vente qui sera prélevée sur l’acheteur et qui sera à reverser au Trésor Public;
Qui dit projet de travaux, dit obligatoirement TVA qui entre dans l’équation, étant qu’il s’agit d’une opération commerciale d’achat de matériaux et de sollicitation de main d’œuvre pour la réalisation. Cependant les travaux que vous envisagez sont-ils obligatoirement à votre charge ?
Nature des travaux à réaliser et responsabilité
Pour le savoir, il vous est nécessaire de distinguer la nature des travaux à effectuer. En effet, que vous soyez propriétaire ou locataire dudit local, vous ne serez pas dans l’obligation de les supporter.
Certains travaux seront à la charge des locataires : c’est le cas des travaux d’entretien prévus à l’article 605 du Code Civil. Pour le reste, aux bailleurs de les prendre en charge. Appelés plus couramment grosses réparations, ces travaux sont prévus à l’article 606 du Code Civil, et concernent la structure de l’immeuble, les travaux rendus nécessaires par vétusté ou cas de force majeure.
Par conséquent, si vous êtes locataire de votre local professionnel et que les murs de ce dernier ne menaçent pas de s’écrouler ou que la toiture ne tombe pas en ruine, c’est à vous d’effectuer les travaux de rénovation. Le propriétaire bailleur n’est en effet pas tenu de maintenir au goût du jour le local, et n’interviendra qu’en cas de travaux de rénovation concernant les fondations de l’immeuble.
Si vous souhaitez y voir plus clair au sujet de la répartition des travaux, un article dédié sur notre blog est disponible ici.
La TVA, quels montants et pour qui
Maintenant que les différents types de travaux éligibles n’ont plus de secrets pour vous, quel montant de la TVA s’applique à votre cas ?
- Il existe différents taux en matière de TVA. Le taux de TVA normal applicable classiquement est de 20% (article 278 du Code Général des Impôts)
- Cependant, lorsque vous entreprenez des travaux de rénovation au sein d’un logement à usage d’habitation achevé depuis plus de 2 ans, il vous est possible de bénéficier d’un taux réduit de TVA de 10% (article 279-0 bis du CGI).
- A cela s’ajoute un taux réduit à 5,5% si vous réalisez des travaux permettant une amélioration de la qualité énergétique (article 278-0 bis A du CGI).
➡️Dans le cas d’un local à usage professionnel, vous serez soumis au taux normal, soit 20%, puisqu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation.
➡️ Toutefois, les chanceux travaillant de chez eux peuvent bénéficier d’une application du taux réduit de 10%, si et seulement si plus de la moitié de la surface du bien est dédiée à l’usage d’habitation. Il sera de votre responsabilité de prouver ce critère essentiel auprès de l’administration fiscale, par le biais d’un document appelé attestation TVA.
➡️ Vous l’aurez compris, une exonération totale de TVA n’existe pas. Pour les propriétaires bailleurs, l’application du taux réduit est difficilement possible. Mais il nous reste l’option d’une habitation indissociable de votre local professionnel afin de bénéficier d’un changement de TVA. Cela peut être le cas si vous êtes propriétaire occupant, ou alors locataire dans le cadre d’un bail mixte combinant local professionnel et surface habitable. Attention toutefois à respecter certaines conditions.
Comment bénéficier d’un taux de TVA réduit ?
Votre habitation est également votre lieu d’exercice professionnel, et votre surface habitable représente plus de la moitié de la surface du bien. Bingo ! Vous êtes éligible à la réduction de TVA.
✅Ce qu’il faut savoir en premier lieu, c’est que la TVA à taux réduit sera valable uniquement pour les travaux de second œuvre, c’est-à-dire les travaux de rénovation, d’amélioration énergétique ou encore d’aménagement.
Ces travaux pourront être effectués au sein d’une maison, d’un appartement ou encore d’une dépendance comme un garage, une cave ou encore un grenier. Notez également que votre résidence principale est concernée par ce taux réduit de TVA pour travaux, tout comme votre résidence secondaire.
Sont éligibles à ce taux de TVA réduit, ou taux intermédiaire, toutes les dépenses relatives à la main d’œuvre ainsi que l’achat de matériaux. Travaux et équipements peuvent donc vous permettre une réduction du taux. C’est le cas des matériaux d’isolation, installations sanitaires, des travaux afférents à la plomberie, ou encore les installations électriques.
✅Veillez cependant à ce que la réalisation des travaux et la fourniture des équipements soient dispensées par des entreprises. Aussi, selon l’article 278-0 bis A du CGI, conservez une copie de votre attestation TVA ainsi que les factures émises par les entreprises ayant réalisé les travaux, et ce jusqu’à la cinquième année suivant la réalisation de ces travaux.
✅Un point sur la surface : vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction du taux de TVA si les travaux augmentent de 10% la surface du local, au risque d’être requalifiés en travaux de construction et donc assimilés à un taux plein de TVA à 20%.
✅Enfin, gardez à l’esprit qu’un taux réduit à 5,5% est applicable sur les travaux permettant une économie d’énergie, lorsque vous êtes dans le cas d’une éligibilité au taux réduit, que ce soit pour votre habitation ou votre local, que vous soyez propriétaire ou locataire d’un bail mixte.
Il peut s’agir de l’isolation des combles, de l’installation d’une pompe à chaleur ou encore d’éléments fonctionnant à l’énergie solaire thermique. Il peut donc s’avérer intéressant de revoir l’efficacité énergétique de votre local par la même occasion. La liste des travaux pris en compte étant néanmoins longue, nous vous conseillons d’aller consulter l’article 200 quater du CGI, qui vous permettra à coup de vérifier si votre projet spécifique de travaux de rénovation bénéficie de ce taux réduit.
Quelles formalités ?
Quelques démarches seront à effectuer pour bénéficier de cette réduction de taux.
Avant le début des travaux, il vous suffit de fournir à l’entreprise une attestation certifiant que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.
Il s’agit d’un document appelé attestation TVA, disponible sur le site officiel du service public. Le choix vous sera alors donné entre une attestation dite simplifiée ou une attestation dite normale, à choisir en fonction de l’importance des travaux réalisés.
En effet, lorsque le chantier concerne des travaux de gros œuvre (c’est-à-dire si cela concerne la structure même du bâtiment) ou de 6 lots de second œuvre (tout ce qui concerne la partie habitable ou décorative du lieu), l’attestation normale est de mise. Si, au contraire, les travaux ne concernent que du second œuvre, vous pourrez utiliser l’attestation simplifiée.
Ce qu’il faut retenir
- Si vous êtes locataire de votre local professionnel, pensez à vérifier que les travaux à réaliser sont bien à votre charge. Si les travaux concernent la structure du bâtiment, contactez votre propriétaire.
- La règle générale : qui dit locaux à usage professionnel dit TVA à taux plein (20%)
- Cas particulier : si votre habitation et votre local professionnel ne font qu’un : vous pourrez bénéficier d’une réduction de TVA à condition que votre habitation représente plus de 50% de la surface totale.
- Dans le cas où vous êtes éligible à une réduction de TVA, pensez aux travaux de rénovation énergétique de votre local : ils bénéficient d’un taux réduit à 5,5%.
- Veillez au respect de trois conditions pour bénéficier de la réduction de TVA : passez par une entreprise pour la réalisation des travaux et l’achat des matériaux, fournissez-lui votre attestation TVA et conservez les factures !
🪜Vous voici désormais incollable sur la TVA et ses applications en matière de rénovation de votre local professionnel. Il est grand temps de vous retrousser les manches et de débuter le chantier !
