No data was found

Taxe foncière bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

En vertu d’une liberté contractuelle encadrée par le statut des baux commerciaux, le propriétaire d’un local commercial négocie avec son futur locataire le montant du loyer mais aussi celui des charges que celui-ci devra lui rembourser à l’exclusion des grosses réparations. Or, lorsqu’on établit la liste de ces charges, la taxe foncière est naturellement évoquée. Compte tenu de son montant, elle occupe en effet une place importante dans les dépenses additionnelles à la propriété d’un bien immobilier. Elle se retrouve donc au cœur des négociations entre le bailleur et le locataire.

Pour que vos discussions puissent être menées à bien, il vous est nécessaire de savoir au préalable ce qu’est concrètement la taxe foncière, qui doit la régler à l’administration fiscale, quel sera le montant de votre taxe et comment elle s’appréhende dans un bail commercial. 

 

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

Comme on peut s’en douter, la taxe foncière est une composante de la fiscalité française dont les impôts, taxes et redevances font partie. En tant que taxe, elle constitue un prélèvement obligatoire destiné à financer un service public.


  • Un impôt de la fiscalité locale

 

La taxe foncière fait partie des impôts directs locaux qui composent la fiscalité locale, et plus précisément communale. Elle est un moyen de financer les services courants dans les territoires. Tout comme la Cotisation Foncière des Entreprises (anciennement taxe professionnelle), la taxe foncière est une contribution foncière des administrés à l’entretien des routes, des écoles ou encore aux frais de personnel de la commune. 


  • Une taxe sur les biens immobiliers

 

La taxe foncière est rattachée à la propriété de chaque bien « immeuble » au sens juridique, c’est-à-dire un bien fixe, qui ne peut être déplacé par rapport à sa situation dans le sol (ex : une maison). Elle est due par le propriétaire qu’il soit une entreprise ou un particulier et qu’il occupe son bien ou non. En conséquence, le service des impôts des entreprises ou celui des particuliers concernés ont à traiter : 

 

  • La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) c’est-à-dire sur le bâti au sens de « construit » (maison, immeuble, commerce, hangar, etc.)
  • La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), c’est-à-dire les terrains non construits tels que les étendues d’eau, les voies privées, les terrains agricoles, les carrières, etc.

 

Par exemple, le propriétaire d’un golf est soumis à la TFPNB sur les terrains qu’il exploite.

 

Qui est redevable de la taxe foncière ?

Les personnes redevables de la taxe foncière sont celles qui sont propriétaires du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf si elles sont exonérées de taxe.


  • Une taxe appelée au propriétaire

 

Le recouvrement de cet impôt est effectué chaque année auprès du propriétaire qui en est l’unique redevable aux yeux de l’administration fiscale. Il doit alors payer la taxe foncière avant la date-limite indiquée sur son avis d’imposition.


  • Cas d’exonération et abattements

 

Il est possible pour certains détenteurs d’une propriété bâtie ou non bâtie de ne pas payer de taxe foncière ou de n’en payer seulement qu’une partie, et ce dans certaines conditions. Il existe : 

 

  • L’exonération totale 

 

Cela concerne les occupants de leur habitation principale, bénéficiaires de certaines allocations et d’un âge supérieur à 75 ans ou de revenus inférieurs au revenu fiscal de référence.

 

  • Les exonérations temporaires

 

Les constructions nouvelles sont exonérées de la taxe foncière pendant les 2 années qui suivent leur achèvement. Et celles qui font l’objet de travaux en faveur des économies d’énergie peuvent également l’êtrependant 5 ans. 

 

  • Le dégrèvement

 

Pour les propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans dont le revenu fiscal ne dépasse pas les plafonds légaux de référence, un abattement de 100 € est appliqué d’office sur la taxe foncière de leur habitation principale.

Il existe par ailleurs une possibilité de dégrèvement pour les logements vides normalement destinés à la location. De même, la taxe foncière pour tout local commercial ou industriel actuellement vide, mais qui a été occupé par le propriétaire, peut aussi faire l’objet d’abattements sur demande.

Comment calculer le montant de la taxe foncière ?

Chaque année, le montant des taxes, qui peut également être plafonné en fonction des revenus, est réévalué par l’administration fiscale locale. En effet, elle calcule la taxe foncière à partir de 3 éléments suivants. 


  • Le revenu cadastral

 

La base d’imposition de la taxe foncière est le revenu cadastral, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50% pour le bâti et de 20% pour le non-bâti. Cette valeur locative correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire est susceptible de toucher s’il louait le bien.

 

Exemple : Pour un local dont la surface est pondérée par l’administration fiscale à 131 m2, dont le tarif du m2 local de référence de la commune est fixé à 11€/m2, la valeur locative annuelle est de : (131 x 11) X 12 = 17 292 €.

Le revenu fiscal sera donc de 17 292 X 50 % = 8 646 €.


  • Le taux d’imposition de la commune

 

Le second élément à prendre en compte pour le montant de la taxe foncière est le barème d’imposition que les communes votent chaque année.


  • Le coefficient de revalorisation

 

Enfin, le calcul de la taxe dépend du coefficient de revalorisation fixé par la loi de finances votée annuellement.

Quelle est la particularité de la taxe foncière d’un local commercial ?

Lorsque le bien qui fait l’objet d’une taxe foncière est un local commercial loué, le propriétaire bailleur intègre généralement cette location dans un projet de rentabilité financière dont l’objectif est de réduire les coûts au maximum. En sa qualité de dépense, la taxe foncière fait naturellement partie des charges faisant l’objet de négociations dans le cadre du bail commercial.


  • Les charges locatives ne pouvant pas être mis à la charge du locataire

 

Pour éviter certains abus, la loi Pinel de 2014 est venue encadrer le sujet des charges récupérables en établissant une liste de dépenses qui ne peuvent en aucun cas être remboursées par le locataire au bailleur. L’article R 145-35 du code du commerce précise : 

 

  • Les impôts dont le bailleur est légalement redevable, sauf la taxe foncière, les taxes additionnelles et les redevances liées à un service dont le locataire du local commercial bénéficie directement ou indirectement
  • Les travaux de mise aux normes du bien
  • Les honoraires de gestion locative 
  • Les travaux de gros œuvre sur le bâtiment à réaliser suivant l’article 606 du Code civil
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, les taxes et les redevances imputables à d’autres locataires.


  • Un possible paiement de la taxe foncière par le locataire

 

À la lecture de cet article, on constate que la taxe foncière d’un local commercial peut parfaitement être récupérée auprès du locataire au titre de la liberté contractuelle et de négociation. Toutefois, l’article L 145-40-2 du même code exige que le propriétaire intègre dans le bail commercial un inventaire précis et limitatif des charges récupérables afin que le locataire puisse être correctement informé de ses futures dépenses. Il s’agit :

 

  • D’une liste détaillée des catégories de charges relatives au bien loué
  • De la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire
  • Dès lors que l’immeuble comporte plusieurs locations ou en cas de colocation, le bail doit détailler la répartition des charges locatives entre les différents locataires

 

Cette obligation d’information vaut également pour l’ajout de toute charge ou de tout nouvel impôt.

Conclusion

En résumé, la taxe foncière d’un local commercial est un impôt sur les biens immobiliers auquel seul le propriétaire est assujetti et qu’il se doit de payer lui-même au service des impôts. Le montant de cette taxe dépend en grande partie de la valeur de la mise en location du bien et peut faire l’objet d’abattements dans certaines conditions limitatives liées à la qualité du propriétaire. Pour autant, la taxe foncière peut être une charge récupérable auprès du locataire à la seule condition que celui-ci en ait été préalablement informé lors de la signature du bail.

CONTENU DU DOSSIER
Plus de conseil

Contenu suivant

Il s'agit du dernier conseil