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Vacance locative en France : point sur le marché en 2023

Par Lucie Briand
Publié le 20 décembre 2023
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Table des matières

Cauchemar ultime de tout investisseur dans l’immobilier tertiaire, la vacance locative fait pourtant partie du cycle de vie de la majorité des actifs tertiaires. Alors avant de mettre toutes vos billes dans le même panier, faisons un tour d’horizon de la vacance locative en France.

Quelles villes sortent du lot ? Quels indicateurs observer ? Quelle classe d’actifs en immobilier d’entreprise privilégier ?On vous livre nos meilleurs conseils pour éviter des pertes éventuelles.

I. État des lieux de la vacance locative tertiaire en France

a. Introduction aux données nationales de vacance locative

La vacance locative fait référence à la période pendant laquelle un actif immobilier se retrouve sans locataire. Celle-ci est aussi bien présente en immobilier résidentiel qu’en immobilier tertiaire. 

Important économiquement, ce taux permet d’évaluer la pression exercée sur le marché immobilier et à déterminer si l’offre de logements ou d’actifs tertiaires est en adéquation avec la demande existante. Son calcul reste assez complexe et de nombreux autres indicateurs sont à prendre en compte avant d’investir.  

b. Les indicateurs et chiffres clés de la vacance locative en France

Après une année 2022 exceptionnelle, 2023 est l’année de tous les dangers pour les acteurs de l’immobilier professionnel. Globalement, les investissements sont en chute libre et même dans la logistique, secteur pourtant jusqu’ici épargné, les acteurs deviennent prudents. Et pourtant on juge que le marché n’a pas encore été totalement impacté par la hausse des taux d’intérêts. Petit tour du marché par typologie.

Les bureaux

Chahutés par le post covid et l’avènement du télétravail, le pourcentage d’espaces de bureaux inoccupés en Île-de-France est en constante augmentation depuis 1 an, il atteint 8,3 % au T3 2023. Néanmoins, cette augmentation varie selon les différentes zones, Nantes ou encore Toulouse affichent, elles, des scores à la baisse.

Les commerces

Le commerce se remet lentement du Covid, le taux de vacance serait passé de 9,6% en janvier 2021 à 9,1% en 2023, celui des centres de périphérie et retail-park de 14,3% à 13,7% et celui des centres commerciaux de 7,6% à 6,5%.

La période pendant laquelle un bien immobilier reste vacant peut fluctuer en raison de divers éléments, incluant l’emplacement du bien (comme la proximité des transports en commun ou la sûreté du quartier), son état général et les commodités disponibles à proximité (comme les garderies, les parcs, les pharmacies, etc.), en plus du niveau de loyer exigé et des charges qui lui incombent.

C. Les autres indicateurs à prendre en compte

Le taux de vacance à lui seul ne permet pas une totale compréhension de la dynamique d’un marché. D’autres indicateurs sont à observer afin de comprendre les tendances en termes d’offre, de demande, d’identifier les secteurs géographiques ou les types d’actifs tertiaires les plus demandés.

La demande placée

La demande placée mesure l’activité du marché de l’immobilier d’entreprise, principalement dans le secteur des bureaux, des commerces, des locaux d’activité et entrepôts. Elle fait référence à la demande effective ou concrétisée d’espaces immobiliers pour la location ou l’achat au cours d’une période donnée; généralement sur un marché géographique spécifique. Elle est souvent exprimée en surface (mètres carrés ou pieds carrés).

Offre immédiate

L’offre immédiate, en immobilier, désigne la quantité totale d’espaces immobiliers disponibles sur le marché à un moment donné et prête à être occupée ou utilisée. Elle prend en compte les biens immobiliers déjà construits, terminés et prêts à être occupés ou utilisés sans nécessiter de travaux ou de délais significatifs.

Les loyers

La mesure du loyer fait référence au montant spécifique, généralement exprimé en termes monétaires (par exemple, en euros, dollars, etc.), payé périodiquement par un locataire à un bailleur ou propriétaire en échange de l’utilisation ou de l’occupation d’un actif immobilier. Ce montant est un indicateur central pour comprendre l’évolution du marché surtout à l’échelle locale.

Cependant, et sans surprise chacun de ces taux sont à étudier à l’échelle locale quand il s’agit d’investir.

II. Focus sur les villes françaises : vacance locative tertiaire élevée et faible

a. Villes françaises à faible taux de vacance locative

Comme vu précédemment, l’analyse de la vacance locative doit se faire à l’échelle locale pour être vraiment pertinente. Tour d’horizon des villes présentant les taux de vacance en immobilier d’entreprise les plus bas : raisons et dynamiques économiques locales.

Paris

Concernant les bureaux en 2023 portée par le QCA – Quartier Central des Affaires, Paris se porte mieux que le reste de l’Ile-de-France avec un taux de vacance à 2,1 % contre 8,0 % signal d’un marché qui demeure sous offreur avec une tension haussière  sur les loyers. Globalement la capitale s’en sort mieux que certaines de ses consœurs mondiales comme New York ou Londres.

Côté commerces, entre 2020 et 2023, le taux de vacance est passé de 10,2% à 10,9%, un taux relativement stable si on observe la tendance moyenne en France et ce post-covid. Un certain dynamisme est principalement porté par les commerces de bouche : + 61 cavistes, + 55 primeurs , + 52 pâtisseries, + 24 boulangeries.

Nantes

Depuis 3 ans maintenant, Nantes tire son épingle du jeu concernant la vacance locative.

Malgré un repli de -24 %, la demande placée de bureaux reste au plus haut niveau et le taux de vacance sous la barre des 3 %. Une croissance qui s’explique entre autres par l’essor et la pérennité des entreprises de la métropole (Akénéo, IAdvize, Lucca…), alors que des sociétés parisiennes comme Doctolib choisissent Nantes afin de renforcer leur implantation en région.

Pour les commerces, le taux de vacance Nantais s’établit autour des 3,6 % selon les derniers chiffres de la CCI. Assez faible en comparaison au 10% de la moyenne nationale de ses homologues françaises. Cependant, d’après la Cina, une tendance à de négociation à la baisse des loyers est en cours et la ville observe une hausse des arrêts prématurés de baux commerciaux. Affaire à suivre donc…

Toulouse

Côté bureaux, le taux de vacance toulousain s’établit à 3,6 %, ce qui indique un marché globalement en tension. L’offre disponible (offre immédiate et offre future dans l’année) s’affiche à 238 500 m². Mais la principale raison de ce taux faible, ce sont les loyers attractifs de la ville. En effet, le prix moyen au mètre carré pour un bureau était de 300€ HT-HC en T1 2023, ce qui fait de Toulouse une des grandes agglomérations les plus abordables de France.

En ce qui concerne les commerces, la vacance stagne autour des 7,8%. Si Toulouse parvient à maintenir un taux si bas comparé à la moyenne nationale, c’est grâce à une politique commerciale offensive menée par son maire et des nombreux aménagements en centre ville, réalisés ces dernières années.

Exemples de politiques immobilières ou économiques ayant contribué à réduire la vacance

En mars dernier nous organisions une table ronde avec des acteurs de l’immobilier. Emile Roux, Chef de service attractivité commerciale et touristique de la Ville Albi, partageait avec nous ses pistes pour dynamiser le marché immobilier tertiaire et plus particulièrement le commerce en centre ville.

Action coeur de ville, aménagement urbain, droit de préemption retrouvez ses pistes et la réflexion menée par Albi, en vidéo :

b. Villes françaises à taux de vacance locative élevé

Mais l’heure n’est plus à l’optimisme du côté des autres grandes villes françaises. Entre le post-covid, l’avènement du télétravail ou encore l’inflation, l’immobilier tertiaire souffre en 2023.

Perpignan

En haut du classement des villes de plus de 100 000 habitants, Perpignan avec un taux de vacance à 16,4 % pour les commerces.
En effet, la ville connaît une baisse de sa population et de la demande que l’on peut corréler à la hausse de la criminalité et à un taux de chômage élevé.

Saint-Etienne

Perpignan est suivie de près par Saint-Etienne qui affiche un taux de vacance commerciale record de 15,1% (soit 5.1% de plus que la moyenne nationale). Si en résidentiel, la ville est dans le top 10 des meilleurs rendements, concernant l’immobilier tertiaire elle peine à se faire une place et reste dans l’ombre de Lyon. La commune est cependant engagée dans un vaste plan de réaménagement de son centre-ville dont nous pourrons mesurer les effets d’ici 3 à 4 ans.

Du côté des bureaux, 2022 s’est révélée être une bonne année pour la demande de bureaux, avec une demande placée d’environ 25 000 m2. En 2023, ce sont environ 36 000 m² de bureaux qui sont disponibles dont ⅔ dans du neuf, soit 1 an et demi de stock, un plutôt bon chiffre en somme.

Limoges

La ville tire son épingle du jeu sur le résidentiel avec de très bons rendements. Côté commerces, Limoges affiche un taux de vacance à 13,8%, côté bureaux, pas mieux puisque l’observatoire de l’immobilier 2023, nous indique que la demande reste constante mais une tendance à la réduction des surfaces se fait sentir. 

Cependant la ville s’est saisie de ce sujet à bras le corps en lançant en 2022 la taxation des locaux vacants depuis plus de deux ans. L’objectif ? Encourager les propriétaires à remettre en exploitation ou en location les locaux inoccupés et réguler le dysfonctionnement de l’immobilier commercial de centre-ville.

Conclusion

Alors que le MAPIC et le SIMI viennent de se terminer, l’heure est aux constats pour les acteurs de l’immobilier. 2023 aura été une année de tous les challenges pour l’immobilier d’entreprise avec des transactions au plus bas et une inflation au plus haut. Conséquence, les entreprises et entrepreneurs reportent leurs projets et les investisseurs sont plus regardants sur leurs dépenses.

Lucie Briand
Head of Acquisition
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