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Vacance locative tout savoir : définition, durée, taux, astuces pour l’éviter

Par Joane Eftekhari
Publié le 23 novembre 2023
Lecture de 5 min
vacance locative tout comprendre
Table des matières

Tous les propriétaires en parlent, j’ai nommé la vacance locative ! La fameuse. Mais de quoi il retourne exactement ? Comment calculer la vacance ? Comment l’analyser au regard du marché immobilier mais surtout comment l’éviter avec des outils concrets ? Pas folle la guêpe 😉. Avec cet article, vous saurez tout.. tout tout sur.. 🤭la vacance locative avec des chiffres issus de l’analyse de plus de 171 000 annonces et les précieux conseils de nos experts sur le terrain.

Qu'est-ce que la vacance locative ?

Définition de la vacance locative en bref

La vacance locative désigne la période sans locataire dans un bien immobilier, commençant après le départ d’un locataire et se terminant avec l’arrivée d’un nouveau. Pendant cette période, le propriétaire ne reçoit aucun revenu locatif tout en continuant à payer les charges associées au bien (taxes, entretien, charges de copropriété, éventuels frais de surveillance etc.)​​​​​​.Elles peuvent représenter entre 3 et 7% du loyer. Et oui la vacance ça coûte cher 🙃 💸. La vacance peut par exemple survenir suite à la liquidation judiciaire d’un commerce, le temps de l’instruction judiciaire. Le bien reste alors vacant durant plusieurs mois, le temps de tout remettre en ordre.

Le taux de vacance locative, c'est quoi ?

Le taux de vacance locative représente la proportion de biens vacants (logements, bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts) par rapport à l’offre totale disponible. Il permet d’évaluer la pression sur le marché immobilier et de juger si l’offre de biens tertiaires ou logements est adéquate par rapport à la demande​​.

Calcul et taux de la vacance locative en France

immobilier tertiaire vu d'ensemble des chiffres en lien avec la vacance locative

Comment calculer la vacance locative ?

Le calcul de la vacance locative implique de déterminer le ratio entre le nombre de jours pendant lesquels un bien reste vacant et la durée totale pendant laquelle il aurait pu être loué. La vacance locative peut varier de quelques jours à plusieurs mois en fonction de la zone du bien et de son état​​​​. Il faut donc observer les données du marché immobilier de bureau ou des commerces en temps réel

Emilie Vialle CEO Lisy “ Un bâtiment mal isolé et thermiquement mauvais va coûter très cher à un utilisateur. Et cela va avoir des impacts énormes à moyen terme sur la valorisation et la capacité à le louer (exemple : les bâtiments haussmanniens très mal isolés)”. 

Mais pas question de vous laisser comme ça ! On vous donne un aperçu de ce qui se passe en ce moment même sur le marché immobilier d’entreprise 👇

Zoom sur la durée moyenne des vacances locatives : taux de vacance à l'échelle régionale & par typologie d'actifs

La durée moyenne des vacances locatives peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement du bien (exemples : transports en commun à proximité, sécurité du quartier), son état ainsi que les services proposés à proximité (exemples : crèches, parc, pharmacie..), sans oublier le niveau de loyer qui est demandé.

Et si votre loyer ne correspond pas au marché actuel , vous foncez droit dans le mur 👊. 

Après avoir analysé plus de 171000 annonces, l’équipe de Data Scientist de Lisy a par exemple constaté qu’à Paris au troisième trimestre 2023, les loyers des bureaux varient de 387€ HT-HC/m²/an dans certains arrondissements (Paris 18ème) à 627 € HT-HC/m²/an dans d’autres (ici Paris 8ème), reflétant des différences significatives dans l’attractivité et la demande par zone. Les loyers pour les locaux commerciaux à Paris montrent également une grande variété, de 424 HT-HC/m²/an pour le 19ème arrondissement à 874€ HT-HC/m²/an pour le 4ème arrondissement

Laure Angelin CEO de Leaseo souligne que « sur l’année 2023, Paris résiste mieux que l’ensemble du marché Ile-de-France, au regard de trois caractéristiques essentielles : 1) la demande placée, l’Ile-de-France c’est -12% à fin T3 2023  par rapport à 2022 contre – 7,5% pour Paris. Et rappelons que l’année 2022 est une année record en termes de demande placée. Donc une année loin d’être catastrophique avec un marché Parisien qui se maintient très bien. 2) L’offre immédiate, sur l’Ile-de-France, il y a un stock qui a remonté de +13% par rapport à la même période en 2022 et qui est resté stable sur Paris donc pas de remontée du stock sur Paris (et même une pénurie sur les grandes surfaces) 3) Les loyers faciaux sur l’Ile de France et sur Paris sont restés stables. On voit en revanche que les mesures d’accompagnement des propriétaires (exemples : franchises de loyers ou travaux financés pour le preneur) sont en hausse depuis un an et sont passées d’un taux de 23% de mesures d’accompagnement à 26%”.

En dehors de Paris, à Marseille et Nantes, les tendances des loyers indiquent aussi les préférences du marché et les potentiels de vacance. Par exemple, à Marseille, les loyers des bureaux ont diminué de 2% de T2 à T3 2023, atteignant 195€ HT-HD/m²/an au troisième trimestre 2023, tandis que les loyers des locaux commerciaux ont augmenté de 4% pour atteindre 256 € HT-HD/m²/an, indiquant une demande dynamique susceptible de réduire la vacance locative. Et Nantes ? C’est une augmentation de 2% des loyers des commerces entre le deuxième trimestre 2023 et le troisième trimestre 2023 pour s’établir à 308 € HT-HD/m²/an et du côté des bureaux, nous avons un loyer qui reste stable entre T2 et T3 2023 soit 188 € HT-HD/m²/an.

Pour consulter tous les prix et loyers du 3ème trimestre 2023 de Paris, Lyon, Marseille mais aussi Bordeaux, Strasbourg, Nice, Lille, Nantes, Toulouse, Montpellier, nous vous avons concocté un baromètre aux petits oignons 🧅 : 

Ces chiffres illustrent l’importance de comprendre non seulement les moyennes régionales mais aussi les spécificités locales lors de l’évaluation du risque de vacance locative et lors de la définition des stratégies de tarification pour les biens immobiliers d’entreprise.

Astuces pour éviter la vacance locative

Ne négligez pas la qualité de votre actif pour tenir la vacance à bonne distance

Prestations de services, localisation et enjeux ESG on fait le point : 

Pour les bureaux, les prestations de services sont essentielles : il faut donner de bonnes raisons aux employés de se déplacer aujourd’hui. Emilie Vialle CEO Lisy “Il faut un cadre agréable avec énormément de salles de réunions et une capacité d’idéation importante, car sinon les employés peuvent télétravailler seuls efficacement. Il faut aussi un maximum de services à proximité. Ça va de la restauration, aux salles de sports, crèches, pharmacie..” et ça les employeurs l’ont bien compris !

Dans ce contexte, la localisation de l’actif (en particulier les bureaux), est un critère majeur. Laure Angelin CEO Leaseo évoque le fait qu’“un immeuble avec les mêmes prestations au pied d’un métro ou d’un transport en commun et le même sans transports en commun n’a pas du tout la même valeur aujourd’hui. C’est aussi pour ça que le marché Parisien résiste, à quelques exceptions prêt c’est parce qu’à Paris vous avez un transport en commun à moins de 10 minutes à pied”. 

Enfin, pensez au coût énergétique de vos bâtiments ! Un commerce ou bureau qui est mal isolé va coûter très cher pour un locataire et par conséquent, vous aurez plus de mal à le louer. 

Outils de visualisation de données pour fixer le bon prix de marché

Bien fixer son prix de marché est essentiel pour éviter la vacance locative, comme le souligne Emile, manager de centre-ville à Albi “Ce qui est plutôt rassurant c’est qu’à Albi le nombre de porteurs de projets sur le terrain ne diminue pas voire au contraire on en reçoit de plus en plus. Il y a quand même un dynamisme qui reste perceptible, même s’il faut mettre en avant une difficulté de ces mêmes porteurs de projets pour trouver des locaux commerciaux à des tarifs qui restent dans la réalité du marché. Or, je vois un vrai décalage sur le terrain entre ce que peut financer un commerce qui veut lancer son activité et le prix que fixe un propriétaire.”

Mais alors comment s’aiguiller sur le marché ? 🤓

Utilisez les baromètres qui sont publiés par les acteurs de l’immobilier tertiaire et qui peuvent vous donner de la couleur sur les tendances et vous aider à déterminer le prix de marché optimal pour un bien. Un loyer correctement fixé augmente les chances de location rapide et réduit la vacance locative. Lisy a d’ailleurs développé son baromètre qui analyse les prix et loyers au troisième trimestre 2023 des plus grandes villes de France et qui est constamment mis à jour. 

👉 Il existe également tout un panel d’outils qui peuvent vous donner les variations de fréquentation autour d’un commerce ou vous aider à faire toute une analyse pertinente sur les actifs. Les astuces d’Emile Roux ? “ L’outil My traffic, pour suivre la fréquentation autour des commerces et qui est une aide à la décision autant qu’un outil de promotion. Par exemple, j’utilise la carte de chaleur du centre-ville pour que le futur commerçant identifie en fonction de l’emplacement des locaux, le niveau de fréquentation des rues. J’utilise également des outils d’urbanisme à travers la cartographie qui nous donne des indices sur la répartition foncière. À Albi on a aussi des observatoires du commerce qu’on a développés en interne pour avoir une vue sur les locaux commerciaux (Est-ce qu’ils sont occupés ou vacants ? S’ils sont occupés par qui et depuis quand ? S’ils sont vacants, par qui ils sont alloués et à quel prix ?) Ça nous permet de tirer des tendances sur le prix au m2 de chaque local. Quand on a instauré le droit de préemption cela a également eu un gros impact car on est automatiquement informés de qui vend à qui, combien et pour y faire quoi via un dossier de notaire”.

Vous pouvez également choisir des outils tout-en-un comme les CRM immobiliers et plateformes SaaS. On vous explique 👇

Outil tout-en-un : Focus sur les CRM immobiliers et plateformes SaaS pour mieux gérer la vacance

L’adoption d’une solution type CRM immobilier ou solution SaaS comme Lisy Pilot est essentielle pour les professionnels de l’immobilier tels que les directeurs.ices du développement ou de l’expansion, les asset managers de foncières, promoteurs ou directions immobilières d’enseignes. 

Ces outils permettent d’avoir une vue d’ensemble du patrimoine immobilier mais aussi actif par actif et d’aider à la prise de décision grâce à la collecte de données fiables et actualisées sur le marché et l’actif en question (exemples : trafic piéton et trafic voitures moyen par jour), un accès à des comparables (exemple : bien similaire à proximité) ainsi que des statistiques d’annonces (et cette liste est non exhaustive ! ). Le tout présenté sous forme de reportings clairs et 360 pour qu’aucun détail ne vous échappe ☝️. Des informations indispensables pour réduire efficacement la vacance locative et accélérer les commercialisations. 

Emilie Vialle, Ceo Lisy « Avec Lisy Pilot, on permet au propriétaire quel que soit le type d’actif et transaction d’aller voir en temps réel depuis combien de temps des actifs similaires à proximité sont sur le marché et à quel prix, d’aller voir les annonces de ces actifs sur le marché avec la qualité de l’actif, le descriptif marketing etc. Et ça permet de se rendre compte sur un type d’actif et de transaction donné sur un marché du dynamisme ou non d’une zone et de prendre des décisions éclairées. Exemple : on a des propriétaires qui ont des bureaux sur Agen qui étaient en commercialisation depuis plus de 800 jours ce qui est énorme”.

Conclusion

Si la vacance locative n’est pas totalement contrôlable, dans la mesure où elle dépend de nombreux facteurs tels que l’état du bien, son niveau énergétique, sa localisation.. Il existe pour autant de nombreuses astuces et outils pour l’éviter au maximum en jouant sur un critère majeur : le niveau de loyer !  Pour vous aider dans votre positionnement de nombreux baromètres existent et vous pouvez aller plus loin en vous dotant d’un CRM immobilier tel que Lisy Pilot par exemple. Grâce à ce type d’outil, vous avez une vue d’ensemble de votre patrimoine immobilier mais aussi actif par actif avec des reportings en temps réel pour ajuster votre stratégie de commercialisation et diminuer enfin votre vacance locative.

FAQ

La réponse se trouve dans le code général des impôts (article 1389 CGI). Bon, en voyant “impôts” vous vous dites que c’est fichu ? Mais non pas si vite, un dégrèvement est possible 😇 

Vous pouvez obtenir un dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou l’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel.  

Exemple 1 : Un immeuble à usage industriel ou commercial mis en location par une société et dont l’objet (l’activité) est la location de locaux, ne peut pas bénéficier d’un dégrèvement puisqu’elle n’utilise pas elle-même le local. Le bénéfice du dégrèvement pour inexploitation n’est donc pas possible (CE 6 avr. 2001, SCI de la Porte Perrière, req. no 198537) 😔.

Exemple 2 : Si l’immeuble à usage industriel ou commercial (exemple : une boulangerie) est mis en location-gérance par le propriétaire alors il peut bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière. On considère dans ce cas que la condition relative à l’exploitation par le propriétaire lui-même est remplie puisqu’on considère qu’il poursuit son activité 👍(CE 26 juill. 2018, SNC Jacques Cros et cie, req. no 409385).

Et attention ! Pour bénéficier de ce dégrèvement, il faut remplir une triple condition :

  1. La vacance ou l’inexploitation est indépendante de la volonté du contribuable
  2. La vacance doit être d’une durée de trois mois au moins 
  3. La vacance affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Ce dégrèvement est alors possible jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin.

Joane Eftekhari
Inbound manager – Ex juriste
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