Lorsque vous souhaitez vendre ou acheter un commerce, vous avez besoin de connaître la valeur du fonds de commerce 💰.
Pour calculer la valeur d’un fonds de commerce, plusieurs méthodes d’estimation financières existent, mais aucun barème de valorisation officiel n’a été mis en place. C’est pourquoi, l’estimation d’un fonds de commerce est complexe et peut donner des résultats différents selon la méthode choisie. Par ailleurs, de nombreux facteurs propres à votre commerce et à la vente viennent impacter la valeur de votre fonds de commerce.
Et oui, établir une estimation d’un commerce n’est pas aussi simple que pour un bien immobilier classique.
Il est important de bien évaluer le montant du fonds de commerce. Ainsi, le vendeur évite d’accepter une offre trop basse et le repreneur achète à un prix juste. Estimer au mieux vous fera toujours gagner du temps ⌛️.
À travers cet article, nous vous présenterons les différentes méthodes de calcul de la valeur d’un fonds de commerce, ainsi que les différents éléments à prendre en compte pour l’affiner. 👇
L’estimation des éléments du fonds de commerce
Pour rappel, le fonds de commerce est composé :
- d’élément incorporels (= sans consistance physique) comme la clientèle , le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les licences d’exploitation ;
- d’éléments corporels comme les installations, le matériel et l’outillage 🛠, etc ;
- le stock.
Il est donc important d’estimer l’ensemble de ces éléments. Par exemple, la valeur du matériel et l’outillage dépend de son état. Elle est évaluée selon sa valeur comptable ou sa valeur vénale réelle déterminée par le marché.
La cession d’un fonds de commerce ne peut jamais être réalisée sans la cession de la clientèle.
En revanche, le stock fait l’objet d’une valorisation à part lors de vos négociations.
À noter : La cession du fonds de commerce ne comprend jamais ses dettes et créances, ses immeubles et ses contrats commerciaux. Si vous souhaitez vendre les dettes avec, vous devez vous tourner vers un rachat des parts. La valeur des parts est différente de celle du fonds de commerce.
Les éléments du fonds peuvent avoir une influence positive 📈 ou négative 📉 sur sa valeur. Nous verrons plus bas comment ils pondèrent les résultats obtenus par les méthodes de calcul pour évaluer un fonds de commerce.
Bon à savoir : Certaines agences immobilières ne recourent qu’à une estimation de la valeur des biens du fonds de commerce.
Les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un commerce
Il n’existe pas de méthode officielle pour chiffrer le fonds de commerce, mais plusieurs méthodes de valorisation financière basées sur des éléments comptables tels que le chiffre d’affaires, le résultat et l’excédent brut d’exploitation (EBE) ou sur le marché.
👉 Utilisez plusieurs méthodes (2 ou 3) pour évaluer sa valeur et comparez les résultats obtenus pour obtenir une estimation plus précise. Vous pourrez ainsi faire une moyenne des valorisations obtenues. Estimer au plus juste permet de vendre rapidement et d’acheter à un prix correct. Les deux parties sont gagnantes.
L’estimation sur la base du chiffre d’affaires
Cette méthode consiste à estimer la valeur d’un commerce en appliquant un coefficient sur le montant du chiffre d’affaires (hors taxes ou toutes taxes comprises) réalisé sur un an.
Bon à savoir : Vous pouvez effectuer le calcul sur un chiffre d’affaires moyen, notamment si l’activité n’est pas stabilisée. Pourquoi pas la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années ? Et si l’activité est en forte croissance ? Tournez-vous vers les projections futures 🔭.
Les coefficients sont définis par secteur d’activité. Ils peuvent aussi prendre la forme de deux coefficients : un pourcentage « plafond » et un pourcentage « plancher ». Vous obtenez ainsi une fourchette de la valeur du fonds de commerce.
Prenons le cas du secteur de la restauration, il applique généralement un pourcentage « plafond » de 120 % (= l’estimation la plus haute) et un pourcentage « plancher » de 40 % (= l’estimation la plus basse). Si le chiffre d’affaires réalisé est de 300 000 €, la valeur est donc comprise entre :
- 300 000 x 40 % = 120 000 €
- 300 000 x 120 % = 360 000 €
👉 Pour connaître les coefficients de votre secteur, renseignez-vous auprès des Chambres de commerce et d’industrie, des Chambres des métiers, des centres de gestion ou des professions du domaine.
Cette méthode donne une image fidèle du niveau d’activité. Par ailleurs, elle est simple et rapide ! Toutefois, le chiffre d’affaires n’exprime pas le volume d’activité ou la rentabilité. C’est pourquoi, il est nécessaire d’affiner les évaluations avec les éléments de pondération (secteur géographique, état des locaux, équipe salarial…).
❓Comment fait l’administration fiscale ? Elle se base sur un barème annuel qu’elle applique sur le chiffre d’affaires hors taxes.
L’estimation sur la base du bénéfice
Cette méthode évalue la valeur du fonds en prenant en compte sa rentabilité. Elle consiste à multiplier le montant du résultat comptable par un coefficient.
⚠️ Vous devez bien analyser le résultat car certains éléments peuvent fausser la performance du fonds : par exemple la rémunération de l’entrepreneur ou des événements inhabituels majorant ou diminuant temporairement les bénéfices. Il est donc nécessaire de retraiter le bénéfice.
La plupart du temps, un coefficient compris entre 3 et 5 est appliqué. Il est établi à partir des pratiques du marché.
À noter
Le coefficient varie selon les éléments du fonds : par exemple il peut être de 10 pour un emplacement de premier choix ou de 2 pour un environnement rural et restreint.
Il est possible d’appliquer cette méthode à l’excédent brut d’exploitation (EBE). Il exprime l’excédent que dégage l’entreprise en prenant en compte les charges principales d’exploitation (= achat de marchandises, charges externes, salaires et cotisations…).
La valorisation par la rentabilité permet de voir le potentiel pour le futur repreneur (rémunération, dividendes…).
L’estimation sur la base du marché
Cette méthode consiste à comparer le commerce avec le marché. Il vous permet de connaître la valeur de votre fonds par rapport à des fonds similaires à proximité qui ont été vendus récemment ou qui sont en vente. C’est le marché qui fait également la valeur d’un bien.
⚠️ La valeur d’un fonds de commerce évolue au gré de l’état du marché. Il est donc important de prendre connaissance de la réalité du marché et de la valeur de l’immobilier.
C’est comme l’estimation d’un bien immobilier classique, le prix au mètre carré du bien dépend du marché pour le type de bien et la zone géographique. C’est le jeu de l’offre et de la demande.
L’estimation sur la base des flux futurs
Cette méthode prend en compte les revenus futurs de l’activité. Dans ce cadre, vous devez vous baser sur les revenus prévisionnels de l’entreprise. Il vous faut actualiser les flux futurs de trésorerie sur un certain nombre d’années. Ce système se base sur les prévisions et le chiffre d’affaires.
Cette méthode donne une bonne idée de l’éventuelle évolution pour le repreneur. Elle consiste à apprécier le potentiel du fonds.
Les estimations par métier
Certains métiers ont créé des méthodes pour valoriser les commerces de leur secteur. Elles sont issues de l’observation des transactions réalisées.
👉 Si votre secteur a un usage particulier, vous pouvez en prendre connaissance auprès de votre organisation professionnelle ou auprès d’un intermédiaire travaillant dans votre secteur.
Certains ouvrages établissent également des barèmes indicatifs par activité. Ils sont souvent utilisés par les experts en évaluation et les tribunaux pour estimer la valeur d’un commerce.
L’intervention des critères de pondération
Une fois l’estimation effectuée à partir des méthodes de valorisation, il est temps de réaliser une analyse du fonds pour pondérer l’estimation obtenue.
Les principaux critères de pondération sont :
- 📍l’emplacement géographique : un bon emplacement augmente la valorisation et inversement ;
Mais comment savoir ce qui détermine un bon emplacement ? La fréquentation de la zone certes – souvenez-vous des Champs-Elysées, dont les loyers côté impair sont bien inférieurs au côté pair où le trafic piéton est le plus important. Cependant, ce n’est pas le seul critère, d’autres aspects entrent également en ligne de compte, comme le profil de la population à proximité ou encore les autres commerces de la zone. En réalité, ce qui fait un “bon emplacement” diffère d’un projet à l’autre, c ‘est pourquoi il est toujours intéressant de mener une étude de marché local pour bien comprendre l’environnement d’un emplaceme. Et pour cela, rien de tel que de s’appuyer sur une application de géomarketing comme Symaps pour bien estimer le potentiel d’un emplacement commercial.
- 🧾 le bail commercial : le nombre d’années restant, les activités autorisées et le montant du loyer (est-il plafonné ou à la valeur locative du local ?) sont à prendre en compte ;
- 🏠 les locaux : la configuration des locaux, leur superficie, les installations et leur état impactent le prix de cession (par exemple si le local est comme neuf ou s’il a besoin d’une rénovation) ;
- ⚒️ les outils de travail : du matériel récent et de qualité contribue à une augmentation de l’estimation, contrairement à du matériel vétuste nécessitant des investissements. Dans ce cas, la valeur de remplacement du matériel peut impacter à la baisse le prix de cession ;
- 👨💼 les salariés : la qualité de l’équipe (savoir-faire, niveau d’études…) en place est un facteur important de l’estimation d’un commerce puisque les contrats de travail sont transférés lors de la vente ;
- 👨👩👧👦 la clientèle : une clientèle fidèle et diversifiée bonifie la valeur d’un fonds de commerce ;
- 🌟 la renommée : le nom commercial, l’enseigne, le logo, etc. peuvent avoir une incidence sur le prix lorsque ceux-ci sont reconnus ;
- ✅ les autorisations administratives : par exemple la présence d’une licence peut augmenter le prix de vente ;
- 📈 le marché : une conjoncture économique favorable est un critère valorisant et inversement. La concurrence présente est également à prendre en considération. Le futur est toujours plus prometteur si vous n’avez pas de concurrent direct.
Ces éléments représentent les points faibles et les points forts 💪 du fonds de commerce.
En plus des éléments du fonds de commerce, un autre point n’est pas à négliger : l’acte de cession du fonds de commerce ! En effet, il comporte certaines clauses pouvant impacter le prix de cession. Par exemple, une clause de non-rétablissement, une période de transition (= le cédant accompagne le repreneur pendant une certaine période) ou une clause d’earn-out (= indexer une partie du prix de vente sur les résultats futurs) ont un impact direct sur le prix.
Une fois ces éléments appliqués à la valorisation, le prix correspondra davantage à l’état réel de l’entreprise. C’est le point de départ des négociations !
Bon à savoir
Pensez également à négocier les contrats commerciaux. Ceux-ci ne suivent pas le fonds, mais peuvent être très importants. Par exemple, reprendre un commerce sans la franchise n’est pas la même chose que de le reprendre avec le contrat de franchise !
Comme vous pouvez le voir, faire une estimation d’un commerce n’est pas aisé. Il n’existe pas une formule de calcul qui s’applique systématiquement, mais de nombreuses méthodes de valorisation. Ensuite, de nombreux éléments viennent ajuster l’estimation (l’emplacement, le bail commercial, le marché…). Or, selon si vous êtes l’acquéreur ou le vendeur, vous souhaiterez opter pour la démarche la plus avantageuse pour vous pour estimer le fonds et donc, vous risquez d’avoir un résultat différent de l’autre partie. Gardez en tête que ce n’est qu’une estimation et non un prix exact. Faites appel à un expert immobilier pour obtenir une estimation juste.
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